1.5级土地开发： 新城新区开启“预热”模式

2015年6月23日，在国土资源部与新华社瞭望周刊共同举办的第三届全国“土地日”座谈会上，国土资源部部长胡存智表示，在土地开发利用方式上，要转变新城新区城市建造模式，推进土地的多功能立体复合利用。

在去年6月6日国土资源部发布《节约集约利用土地规定》（下称《规定》）后一年时间，再次提及土地集约节约利用和改变土地出让方式，用意不言自明。

实际上，在中国新城新区的开发过程中，土地利用效率低下、产业培育“存活”困难、空城鬼城现象频发等问题一直困扰着地方政府和开发商。如何在传统的一级开发和二级开发之间进行平稳过渡和良好衔接，解决缩短建设时长、拉动区域价值和人气聚集速度的问题，成为新城新区开发的一大痛点。

“1.5级开发模式将越来越受到政府和开发商的青睐。”世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强告诉中国房地产报记者，“对于政府而言，1.5级开发相当于把以前的‘排队式’开发升级为‘齿轮式’开发，有助于缩短建设时长、提前展示区域形象，从而拉动区域土地价值，增加收入。而对于开发商而言，1.5级开发可为开发商节约土地、建安、人力、招商等成本，还可以炒热自身和周边地价。这种开发模式可以达到多方共赢。”

滚动开发 提前预热

1.5级开发是介于一级开发和二级开发之间的一个概念，其狭义概念是指政府以零地价的方式委托给开发商，产权依然属于政府，在委托时限里，由开发商实施投资、建设、运营、管理。委托时限过后，包括土地使用权、建筑实体等将全部转回给政府部门，再由政府交给指定的部门或机构经营和管理。 

土地1.5级开发更为广义的概念来源于前海管理局创新性提出的“梯级土地开发模式”。“梯级土地开发模式”共有5级，分为0级、0.5级、1级、1.5级、2级，是前海管理局在全国首创的土地开发模式。

在前海管理局对1.5级开发模式给出的定义中，这种开发模式是根据基础设施建设情况和土地开发时序，选择基础设施完备、土地出让较慢、土地价值空间高的地块，采用建设可移动、可生长的建筑和设施，开展品牌及影响力活动，挖掘土地价值，形成滚动开发。

“在大片土地的开发过程中，政府可考虑尝试灵活采用1.5级开发的策略，以达到缩短项目规划时间的目的。同时，该手段亦有利于政府在土地预热阶段，即与志同道合的开发商或经营商实现提前合作，联手炒热自身及周边土地价值，为将来的二级开发做好准备。”王广强表示。

先租后让 灵活多变

在我国其他地区，类似于前海土地1.5级开发这种介于土地一级开发和二级开发之间的概念主要是“先租后让”。

早在2013年11月，国土资源部发布的《节约集约利用土地规定（草案）》中就指出，市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，可以采取先将国有建设用地使用权租赁给土地使用者，并明确约定在项目正式投产后转为出让建设用地使用权的供应方式。

1.5级开发中的土地出让方式与“先租后让”相似，前者多为租赁或短期土地使用，使用年限一般为3—8年。

“这种短期租赁，一般位于区域核心位置，区域开发前期，以办公商业为主，入驻企业以新型产业、体验型商业业态为主”，王广强告诉中国房地产报记者。“由于租赁期开发的多为临时建筑，内部空间利用的可变性较大，且无土地指标，土地使用弹性很大。”

不过王广强同时提到，由于土地权属等原因，这种借鉴于美国硅谷开发模式的1.5级开发，在国内或许会水土不服，需要灵活运营。

此外，这种模式需要开发商不断进行招商，优化商家储备，以培养稳定客户群，“非常考验开发商的后期运营能力”，王广强补充道。

不难看出，一切愿景的实现取决于地产开发商和政府能够真正理解城市运营的实质，从基因上进行自我修正。前途固然坎坷，所幸从目前万科转型“城市配套商”到华夏幸福基业的PPP模式等，从传统开发商到产业地产企业都已经迈出了第一步。